Best Law Firms 2027: el reconocimiento a una trayectoria construida generación tras generación
Recientemente compartimos que FUENTES LOJO ABOGADOS ha sido incluido en la edición 2027 de Best Law Firms by Best Lawyers®, entre las firmas destacadas en #España.
En esta edición, nuestro despacho ha obtenido:
• Barcelona · Tier 1 en Real Estate Law
• Barcelona · Tier 2 en Arbitration and Mediation
• Barcelona · Tier 2 en Litigation
Más allá de estos resultados, este hito nos invita a detenernos un momento y mirar el camino recorrido.
FUENTES LOJO ABOGADOS nació hace más de 60 años en un momento en el que la especialización en #derechoinmobiliario prácticamente no existía en España. Lo que empezó como una firma pionera en una materia entonces muy concreta ha evolucionado, generación tras generación, hacia una boutique especializada en #RealEstate con vocación nacional y una visión cada vez más estratégica y transversal del #sectorinmobiliario.
Hoy, bajo el liderazgo de nuestro socio Alejandro Fuentes-Lojo Rius, el despacho ha sabido evolucionar hacia un modelo más #corporativo y especializado, ampliando el asesoramiento a operaciones inmobiliarias complejas, grandes #patrimonios, family offices, #empresas e inversores, sin perder la esencia boutique, la cercanía y el rigor jurídico que siempre han definido a la firma.
Este hito refleja precisamente esa evolución: la capacidad de adaptarse a un sector inmobiliario cada vez más complejo, profesionalizado y cambiante, manteniendo al mismo tiempo una apuesta clara por la especialización técnica, la excelencia jurídica y la confianza a largo plazo con cada cliente.
También pone en valor el trabajo de todo el #equipo y una forma de entender la #abogacía en la que tradición e innovación no son conceptos opuestos, sino complementarios.
Mirando al futuro, el objetivo del despacho sigue siendo continuar consolidando su posicionamiento como boutique de referencia en Real Estate en España, reforzando su presencia en operaciones inmobiliarias complejas y acompañando a empresas, inversores y patrimonios familiares en un entorno jurídico y económico en constante transformación.
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La inteligencia artificial y la transformación digital de los despachos de abogados
La transformación digital del sector jurídico es una realidad que está modificando la manera en la que los despachos trabajamos, gestionamos información y prestamos asesoramiento a nuestros clientes.
La reciente “Radiografía de la transformación digital en los despachos 2026”, elaborada por LOIS junto a El Confidencial, sitúa la inteligencia artificial y la automatización como uno de los principales motores de cambio dentro del sector legal. El reporte refleja cómo los despachos de España están incorporando nuevas herramientas tecnológicas para optimizar sus procesos, mejorar la eficiencia y adaptarse a un entorno cada vez más dinámico y complejo.
Desde nuestro punto de vista, el verdadero reto reside en saber integrar la tecnología de forma estratégica dentro del ejercicio jurídico diario. Por ello, en Fuentes Lojo Abogados, seguimos avanzando en soluciones vinculadas a la automatización documental, la gestión inteligente de procesos y el análisis avanzado de información jurídica, apostando por herramientas que permitan optimizar tiempos y mejorar la capacidad de respuesta en la gestión de asuntos complejos.
Dentro de esta línea de evolución tecnológica, nuestro despacho ha iniciado recientemente una colaboración con Lexroom, una plataforma jurídica basada en inteligencia artificial orientada al desarrollo de soluciones capaces de agilizar procesos documentales, estructurar información jurídica y facilitar el análisis masivo de datos judiciales.
Este tipo de herramientas no sustituye el criterio jurídico ni la experiencia profesional. Al contrario: refuerza el valor añadido que aporta el abogado en asuntos cada vez más especializados y complejos permitiéndole dedicar más tiempo al análisis jurídico, la estrategia y el acompañamiento personalizado de nuestros clientes.
En Fuentes Lojo Abogados entendemos la innovación precisamente desde esta perspectiva. La experiencia, el criterio jurídico y la estrategia continúan siendo elementos esenciales del asesoramiento legal. La diferencia reside en que la tecnología permite liberar tiempo operativo de nuestros profesionales, para centrar mayores esfuerzos en aquellas tareas que realmente generan valor para nuestros clientes.
La evolución tecnológica del sector jurídico plantea nuevos desafíos, pero también abre importantes oportunidades para aquellos despachos, como el nuestro, capaces de combinar especialización jurídica, adaptación a los nuevos tiempos y una visión estratégica de futuro.
Acerca de Fuentes Lojo Abogados
Fuentes Lojo Abogados es un despacho boutique de referencia en España especializado en derecho inmobiliario y urbanístico. Con sede en Barcelona y una sólida presencia en Madrid, la firma presta asesoramiento jurídico a empresas, grupos familiares, grandes patrimonios y particulares en todo el territorio nacional.
A lo largo de sus más de 60 años de trayectoria, el despacho ha construido una reputación basada en la especialización, la excelencia técnica y el trato cercano y personalizado. Su prestigio se sustenta en una sólida tradición jurídica de tres generaciones, marcada por la experiencia judicial de Juan V. Fuentes Lojo como Juez y Magistrado del Tribunal Supremo, así como por la actividad docente, investigadora y divulgativa de Alejandro Fuentes-Lojo Lastres y de Alejandro Fuentes-Lojo Rius, además de autores de numerosas publicaciones de referencia en el ámbito jurídico
En los últimos años, la firma ha experimentado un crecimiento sostenido a doble dígito, ampliando su equipo y reforzando sus capacidades para responder a las necesidades de una cartera de clientes cada vez más diversa y compleja. Esta evolución se complementa con una firme apuesta por la innovación y la transformación tecnológica, impulsada recientemente mediante una alianza estratégica con Lexroom para incorporar soluciones de inteligencia artificial aplicadas al ejercicio de la abogacía.
Hoy, Fuentes Lojo Abogados combina la experiencia de seis décadas de trayectoria con una visión de futuro orientada a ofrecer un asesoramiento jurídico altamente especializado, eficiente y adaptado a los nuevos retos del mercado.
Contacta con nosotros: info@fuenteslojo.com
Cómo reclamar los gastos y daños sufridos por el registro único de alquileres turísticos ya anulado
La sentencia considera que el Estado se excedió en sus competencias al imponer un registro estatal obligatorio para viviendas turísticas y de temporada, invadiendo competencias autonómicas en materia de turismo y vivienda.
El conflicto surgió porque varias comunidades autónomas, encabezadas por la Generalitat Valenciana, defendieron que ya existían registros turísticos autonómicos plenamente válidos y que el nuevo sistema estatal generaba una duplicidad innecesaria de trámites y costes para propietarios y gestores de viviendas turísticas. Además, se argumentó que el Reglamento europeo nº1028/2024 no obligaba a crear un nuevo registro estatal cuando ya existían mecanismos autonómicos equivalentes.
La sentencia es especialmente relevante para propietarios, anfitriones y operadores afectados por la normativa, ya que anula la obligación de obtener el NRUA para comercializar viviendas turísticas y de temporada en plataformas de alquiler online. El Alto Tribunal considera que el Gobierno podía coordinar la información mediante una ventanilla digital común, pero no imponer un sistema registral paralelo que aumentara las cargas administrativas y condicionara la actividad económica, vulnerando así el Reglamento de la Unión que prohíbe que un mismo inmueble o parte del mismo esté sujeto a más de un procedimiento de registro. En este sentido, debe recordarse que al tiempo de aprobarse el Real Decreto 1312/2024, ya existía en España un procedimiento de registro a los efectos del Reglamento nº1028/2024 regulado a nivel autonómico, que identificaba los inmuebles destinados a arrendamientos turísticos en los que se establece la necesidad de obtener un número de registro para ser publicitados en plataformas online, siendo pues no solo improcedente la duplicidad de registros, sino inidónea la designación del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España como autoridad competente para asignar el número de registro, pues ni tienen la condición de autoridad en el sentido indicado por el Reglamento, ni es competente en materia de turismo; prueba de ello es la incipiente litigiosidad que se estaba generando ante las cuanto menos discutibles calificaciones negativa de estas solicitudes de asignación de NRUA.
En la práctica, esta sentencia supone un alivio para miles de damnificados por la normativa, especialmente pequeños propietarios y gestores turísticos que habían tenido que afrontar nuevas obligaciones burocráticas, incertidumbre jurídica y restricciones para anunciar sus alojamientos en plataformas digitales, y en el peor de los casos, viéndose impedidos de poder ejercitar dicha actividad económica.
Esta sentencia abre la puerta a que los damnificados puedan reclamar responsabilidad patrimonial contra la Administración por los perjuicios sufridos como consecuencia de la aplicación de una normativa administrativa ahora anulada. Entre los conceptos indemnizables a reclamar pueden incluirse:
- Los gastos asumidos para la obtención del NRUA
- Los gastos asumidos para el pago del modelo informativo anual
- Indeminización por lucro cesante derivado de la imposibilidad de explotar el inmueble durante el tiempo en que no se disponía del número de registro y, por tanto, no podía comercializarse legalmente el activo en plataformas digitales.
- En muchos casos, los propietarios han sufrido pérdidas económicas relevantes por cancelaciones, paralización de reservas y/o cierre temporal de la actividad, daños que pueden reclamarse ante la Administración en el plazo máximo de un año desde la anulación de la normativa.
Los errores más frecuentes sobre la aplicación de la prórroga legal extraordinaria prevista en el Real Decreto-ley 8/2026
La reciente aprobación del Real Decreto-ley 8/2026 ha generado numerosas dudas sobre el régimen de aplicación de la prórroga legal extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda. La coexistencia de esta medida con el sistema general de prórrogas previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos ha dado lugar a interpretaciones erróneas que, en la práctica, pueden provocar conflictos entre arrendadores y arrendatarios.
A continuación, analizamos algunos de los errores más habituales que estamos detectando en la aplicación de esta nueva regulación.
- Considerar que la solicitud de la prórroga extraordinaria supone renunciar a las prórrogas legales ordinarias
Una de las interpretaciones más extendidas consiste en entender que el arrendatario que solicita acogerse a la prórroga legal extraordinaria renuncia automáticamente al régimen de prórrogas previsto en los apartados 1 y 2 del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Sin embargo, ambas figuras responden a presupuestos jurídicos distintos y su aplicación debe analizarse conforme al régimen legal correspondiente en cada momento. La solicitud de la prórroga extraordinaria no implica, por sí misma, la pérdida de los derechos que la legislación reconoce en materia de prórrogas legales ordinarias.
- Entender que la prórroga del artículo 10.3 resulta aplicable a contratos anteriores al 26 de mayo de 2023
Otro error frecuente consiste en aplicar automáticamente la prórroga prevista en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a contratos suscritos con anterioridad al 26 de mayo de 2023.
La fecha de celebración del contrato resulta determinante para establecer el régimen jurídico aplicable, por lo que no todos los contratos de arrendamiento pueden acogerse a las modificaciones introducidas por las reformas legislativas más recientes.
- Pensar que basta con solicitar la prórroga para que el arrendador quede obligado a aceptarla
También se aprecia la creencia de que la mera solicitud del arrendatario impide al arrendador oponerse a la prórroga, incluso cuando el contrato vence una vez que la norma que la regula ha dejado de estar vigente.
No obstante, la procedencia de la prórroga extraordinaria exige que concurran los requisitos temporales y legales establecidos en la propia norma. La solicitud, por sí sola, no genera un derecho automático cuando el presupuesto legal que la ampara ya no resulta de aplicación.
- Invocar la causa de necesidad sin que exista previsión contractual
En ocasiones, el arrendador pretende denegar la prórroga extraordinaria alegando necesidad de ocupar la vivienda.
Ahora bien, esta facultad únicamente puede ejercerse cuando concurren los requisitos legalmente previstos, entre ellos la existencia de la correspondiente cláusula contractual que permita hacer valer dicha causa de necesidad. En ausencia de esta previsión, la denegación puede carecer de fundamento jurídico.
- Alegar una necesidad de carácter económico
Otra interpretación incorrecta consiste en considerar que las dificultades económicas del arrendador constituyen una causa suficiente para denegar la prórroga extraordinaria.
La normativa no contempla la necesidad económica como supuesto habilitante para impedir la aplicación de esta medida excepcional, por lo que este tipo de argumentos deberán analizarse con especial cautela desde la perspectiva jurídica.
- Intentar denegar la prórroga cuando el contrato todavía se encuentra en plazo contractual
Finalmente, también se detectan situaciones en las que se pretende ejercitar la facultad de denegación mientras el contrato continúa vigente dentro de su duración inicial.
Debe recordarse que la prórroga extraordinaria únicamente entra en juego cuando concurren los presupuestos temporales establecidos por la ley, por lo que no resulta procedente anticipar el ejercicio de facultades que únicamente pueden plantearse una vez alcanzado el momento legalmente previsto.
La importancia de analizar cada contrato de forma individualizada
La regulación de los arrendamientos urbanos ha experimentado numerosas modificaciones durante los últimos años, lo que ha provocado la coexistencia de distintos regímenes jurídicos en función de la fecha de celebración del contrato y de la normativa aplicable en cada caso.
Por ello, antes de adoptar cualquier decisión relativa a la procedencia o denegación de una prórroga legal extraordinaria, resulta imprescindible realizar un análisis individualizado del contrato y de las circunstancias concurrentes, evitando interpretaciones generales que pueden conducir a decisiones jurídicamente incorrectas.
En Fuentes Lojo Abogados contamos con una amplia experiencia en derecho inmobiliario y arrendaticio, asesorando tanto a propietarios como a arrendatarios en la interpretación y aplicación de la normativa vigente, con el objetivo de ofrecer soluciones ajustadas a cada supuesto concreto.
Nueva sentencia relevante sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en un local de negocio destinado a restauración
En un barrio de oficinas, grandes empresas y despachos profesionales, ubicado en el centro de Madrid, se formalizó un contrato de arrendamiento de local destinado a restauración, en época de la pandemia Covid-19, provocando que, con motivo de las devastadoras e imprevisibles circunstancias que sufrió en aquel momento el arrendatario, no pudiera hacer frente al pago de la renta contractual pactada de 7.000 €/mes, así como de otros gastos a su cargo, abocando, después de un largo periodo de negociaciones entre las partes del contrato sin acuerdo, al cierre del local y a la resolución anticipada del contrato locaticio, contraviniendo el pacto de duración mínima del contrato.
Acto seguido, la propiedad formuló demanda de reclamación de cantidad contra la sociedad arrendataria y los socios avalistas de más de 320.000,00.-€ en concepto de cláusula penal por resolución anticipada del contrato, rentas y otras cantidades impagadas, oponiéndose a dicha reclamación la arrendataria y formulando demanda reconvencional exigiendo que se declarara la inexigibilidad de las cantidades reclamadas con motivo de la crisis sanitaria que había impedido a la parte arrendataria cumplir con las obligaciones contractuales pactadas.
La reciente Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Secc. 11ª, nº 113/2026, de 16 de marzo, ha declarado la inexigibilidad de la mayor parte de las cantidades reclamadas y pactadas en el contrato, moderando las cantidades debidas por la arrendataria en casi un 70% respecto del total reclamado, atendiendo a las circunstancias excepcionales en que se produjeron los incumplimientos contractuales.
La sentencia no es firme, cabe recurso de casación.
En el siguiente enlace adjuntamos copia de la Sentencia anonimizada: Enlace a la sentencia
Lexroom alcanza un acuerdo con Fuentes Lojo para utilizar su IA
El bufete sella una alianza con la 'legaltech' italiana para acercar el uso de herramientas de IA a los abogados e identificar las principales fuentes legislativas en el ámbito del derecho civil.
La legaltech italiana Lexroom da un nuevo paso en su desembarco en España con la firma de un acuerdo estratégico con Fuentes Lojo Abogados, un despacho con más de seis décadas de trayectoria, para desarrollar soluciones de inteligencia artificial aplicadas al derecho civil e inmobiliario.
El acuerdo contempla la implicación activa del bufete madrileño en la validación de fuentes jurídicas y en la mejora funcional de la plataforma de Lexroom, con el objetivo de entrenar sistemas de IA alineados con la práctica real del asesoramiento civil e inmobiliario. Se trata de un ámbito especialmente intensivo en documentación y análisis jurisprudencial, donde los márgenes de eficiencia son relevantes para la competitividad de los despachos.
Esta alianza se produce en un contexto en el que la adopción efectiva de la IA jurídica sigue siendo desigual. Según datos del Global LegalTech Hub, menos del 45% de los bufetes españoles aprovecha estas herramientas de forma sistemática. En áreas como civil e inmobiliario, ese retraso tiene un impacto directo en tiempos de respuesta y costes operativos.
Fuentes Lojo señala que la integración de la tecnología ya está teniendo efectos medibles en su organización interna. "Antes, una parte importante del tiempo del equipo se iba en búsquedas y revisiones imprescindibles pero muy intensivas. Con Lexroom hemos logrado reducir esos tiempos de forma significativa", explica Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio director del despacho.
El ahorro de tiempo se concentra en tareas como la localización de jurisprudencia, la revisión normativa o el análisis documental, liberando recursos para funciones de mayor valor añadido.
Desde la perspectiva de Lexroom, la estrategia pasa por focalizar la aplicación de la IA en áreas concretas del derecho y ajustar progresivamente los procesos. Miguel Melgarejo, responsable de la firma en España, apunta que la automatización de tareas repetitivas permite reducir errores y homogeneizar la calidad del trabajo, con un efecto inmediato en la percepción del cliente y, a medio plazo, en la capacidad del despacho para asumir mayor volumen sin deteriorar el servicio.
En el marco del debate sobre el impacto de la IA en la abogacía, ambas partes subrayan que la tecnología no sustituye al profesional, sino que amplía su capacidad de análisis y respuesta. El criterio jurídico y la supervisión humanasiguen siendo elementos centrales, especialmente en un contexto de creciente escrutinio sobre la fiabilidad de las herramientas de IA y la transparencia de las fuentes utilizadas.
Sentencia pionera sobre instalación de placas fotovoltaicas en complejos inmobiliarios
En una urbanización residencial de lujo ubicada a las afueras de Barcelona se quieren instalar placas fotovoltaicas en la cubierta de las viviendas, oponiéndose más de una treintena de propietarios a su instalación por las potenciales molestias que dicha instalación les pueda causar, impugnando judicialmente para ello estos propietarios disidentes el acuerdo comunitario de aprobación de dicha instalación de mejora de la eficiencia energética que tiene un coste de instalación de más de 700.000 €, todo ello con solicitud de medida cautelar de prohibición de ejecutar la instalación sobre las cubiertas de los impugnantes hasta la resolución del pleito.
Tanto la solicitud de medidas cautelares como la demanda principal han sido desestimadas en primera y en segunda instancia y con condena en todas las instancias a la actora, dando los tribunales la razón a la comunidad de propietarios, al considerar que estamos ante una instalación comunitaria que se ubica en zonas comunes, y que al tratarse de un acuerdo para la instalación de un sistema de energías renovables es suficiente que cuente con un cuórum de mayor simple de propietarios presentes y cuotas de participación de conformidad con lo dispuesto en el art. 553-25.2.b) y d) del Código Civil de Cataluña, y en tanto que la parte impugnante no ha acreditado que dicha instalación le cause daños y perjuicios.
De conformidad con lo anterior, la reciente y pionera Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 17ª, nº171/2026, de 6 de marzo, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia dictada en primera instancia, considerando válido y plenamente ejecutivo el acuerdo comunitario de instalación de las placas fotovoltaicas, obligando a los disidentes a soportar dicha instalación en sus cubiertas.
Aun cuando la Sentencia no es firme, pues cabe recurso de casación, es una sentencia pionera al no existir doctrina jurisprudencial sobre esta novedosa materia, que dada la problemática que genera en la práctica ha motivado que el legislador se haya visto obligado a realizar varias reformas legales sobre la materia en los últimos años.
La defensa de este asunto la han asumido el socio Alejandro Fuentes-Lojo Rius y la asociada Claudia Miralpeix Alsina.
En el siguiente enlace adjuntamos copia de la Sentencia anonimizada: Enlace a la sentencia
Cataluña estudia limitar la compraventa de vivienda en zonas tensionadas: claves de la nueva Proposición de Ley
El debate sobre la regulación del sector inmobiliario suma un nuevo capítulo de calado en el marco normativo autonómico. Actualmente se encuentra en tramitación parlamentaria una Proposición de Ley en Cataluña que plantea introducir restricciones severas sobre la adquisición y el destino de los bienes inmuebles residenciales. Esta iniciativa busca otorgar nuevas facultades a las administraciones locales para intervenir directamente en las dinámicas de transmisión de la propiedad en aquellas áreas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado.
A continuación, analizamos desde una perspectiva jurídica los aspectos sustantivos de la propuesta, sus mecanismos de control y las contingencias sancionadoras que prevé su redactado actual.
- Modificaciones en el planeamiento y habilitación a los ayuntamientos
El núcleo de la propuesta legislativa radica en la descentralización de las competencias de control de mercado. De aprobarse el texto, los ayuntamientos catalanes estarían facultados para establecer limitaciones directas a la compra de viviendas dentro de los municipios o distritos que cuenten con la declaración de zona tensionada.
Estas restricciones no operarían de forma automática, sino que requerirían un desarrollo normativo a nivel municipal a través de la aprobación de ordenanzas específicas o mediante la modificación sustancial de los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes.
- Restricciones al destino obligatorio de la vivienda adquirida
Uno de los puntos más controvertidos de la proposición de ley es la limitación de la libre disposición y uso del inmueble tras su adquisición. La norma impone un principio de causalidad y destino obligatorio, dictaminando que la vivienda adquirida en estas zonas deberá encuadrarse imperativamente en alguno de los siguientes supuestos:
- Residencia habitual: El inmueble debe constituir el domicilio permanente del comprador o de determinados familiares directos dentro del grado de parentesco que fije la norma.
- Alquiler con renta limitada: En caso de no destinarse a uso propio, la vivienda solo podrá introducirse en el mercado arrendatario bajo un régimen de alquiler de vivienda habitual sujeto a techos o límites de renta regulados.
Como única excepción material para las personas físicas, el redactado actual prevé la posibilidad de adquirir una segunda residencia adicional, siempre y cuando este segundo inmueble se encuentre localizado en un municipio distinto al de la residencia habitual del comprador.
- Mecanismos de protección ante posibles vías de elusión
Con el objetivo de garantizar la eficacia de la norma y evitar que el mercado articule estructuras jurídicas alternativas para sortear las limitaciones de la compraventa directa, la propuesta extiende su ámbito de aplicación.
Las restricciones y condiciones de destino obligatorio no solo afectarán a las transmisiones patrimoniales ordinarias de dominio, sino que alcanzarán de forma expresa a:
- Edificios de uso mayoritariamente residencial en su conjunto.
- Concesiones y contratos de opciones de compra.
- Promesas de venta.
- Cesiones de posición contractual.
- Régimen sancionador: Infracciones muy graves
La coercitividad de la propuesta legislativa se manifiesta de forma evidente en el régimen de responsabilidades aparejado. El incumplimiento de las limitaciones de adquisición o la desviación del destino obligatorio de los inmuebles recibiría la calificación legal de infracción muy grave.
Las consecuencias de dicha calificación conllevan la imposición de multas de una elevada cuantía económica, con un arco punitivo que oscila entre los 90.001 € y los 900.000 €, dependiendo de la entidad del activo y del grado de concurrencia de factores agravantes.
Consideración jurídica final: Estado de la tramitación
Es fundamental destacar que el documento analizado se encuentra todavía en una fase inicial de tramitación parlamentaria. Al estar sujeto al periodo de enmiendas, debates sectoriales y rondas de negociación entre los grupos políticos, el texto final podría sufrir modificaciones sustanciales o variaciones en sus requisitos técnicos antes de una eventual aprobación definitiva.
Este tipo de iniciativas legislativas vuelve a situar en el centro del debate una cuestión jurídica y doctrinal de calado: ¿Dónde debería fijarse el límite constitucional entre la intervención pública encaminada a garantizar el derecho de acceso a la vivienda y la preservación del principio de seguridad jurídica y el derecho a la propiedad privada?
Ante un horizonte normativo en constante transformación, el análisis preventivo y el asesoramiento individualizado resultan herramientas indispensables para los operadores del tráfico inmobiliario.
Fuentes Lojo Abogados Contacto: info@fuenteslojo.com
La fijación de la renta en zonas tensionadas sin índice SERPAVI: el vacío legal que está generando debate
La aplicación de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda continúa planteando importantes retos interpretativos. Uno de los más relevantes surge cuando una vivienda se encuentra ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, pero no existe un índice SERPAVI aplicable que permita determinar la renta de referencia.
Esta situación está dando lugar a una creciente controversia jurídica, ya que la ausencia de un índice específico plantea dudas sobre cómo debe fijarse la renta y cuáles son los límites legales exigibles en estos supuestos.
¿Qué ocurre cuando no existe un índice SERPAVI aplicable?
En la práctica nos encontramos ante una laguna técnica que está generando interpretaciones divergentes entre operadores jurídicos, propietarios y profesionales del sector inmobiliario.
Si bien la vivienda puede estar situada dentro de una zona declarada tensionada, la inexistencia de un índice SERPAVI aplicable dificulta la aplicación práctica del régimen de contención de rentas previsto por la normativa.
Como consecuencia, surgen interrogantes relevantes sobre cuál debe ser el criterio para determinar la renta inicial del contrato y qué obligaciones resultan realmente exigibles.
Los principales focos de la controversia
El debate jurídico se concentra, principalmente, en cuatro cuestiones fundamentales.
- La aplicabilidad del régimen de contención de rentas
La primera cuestión consiste en determinar si las limitaciones establecidas para las zonas tensionadas pueden aplicarse cuando falta el instrumento técnico que permite calcular la renta de referencia.
La ausencia del índice plantea dudas sobre si el régimen puede desplegar todos sus efectos o si, por el contrario, existe una imposibilidad material para su aplicación.
- La interpretación de los artículos 17.6 y 17.7 de la LAU
Otra de las cuestiones más debatidas afecta a la operatividad de los artículos 17.6 y 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La interpretación de estos preceptos resulta determinante para establecer cómo debe fijarse la renta cuando no existe un índice aplicable y hasta qué punto pueden imponerse las limitaciones previstas en la legislación vigente.
- Los supuestos excluidos metodológicamente del SERPAVI
También existe debate respecto a aquellas viviendas o situaciones que quedan fuera del ámbito metodológico del sistema SERPAVI.
En estos casos, la cuestión no es únicamente la ausencia de un índice concreto, sino si dicha exclusión impide la aplicación del régimen de contención o exige acudir a criterios interpretativos alternativos.
- Las consecuencias civiles y administrativas
La falta de un índice de referencia también plantea importantes dudas sobre las posibles consecuencias jurídicas.
Entre otras cuestiones, se analiza qué efectos podrían derivarse sobre la validez de los contratos, la fijación de la renta pactada y las eventuales responsabilidades administrativas que pudieran surgir en caso de incumplimiento.
Un debate jurídico todavía abierto
La inexistencia de un índice SERPAVI aplicable ha puesto de manifiesto una de las principales dificultades técnicas de la regulación actual de los alquileres en zonas tensionadas.
Ante esta situación, juristas de reconocido prestigio mantienen posiciones doctrinales diferentes acerca de cómo debe integrarse esta laguna dentro del sistema legal, lo que evidencia que todavía no existe una interpretación pacífica sobre la materia.
Hasta que la cuestión sea aclarada por el legislador o consolidada por la jurisprudencia, cada supuesto requerirá un análisis individualizado que tenga en cuenta tanto la normativa vigente como la interpretación que vaya perfilándose en la práctica judicial.
La importancia de un correcto asesoramiento jurídico
La regulación de los alquileres en zonas tensionadas continúa evolucionando y presenta numerosos aspectos interpretativos que pueden afectar de forma directa tanto a propietarios como a arrendatarios.
En escenarios como este, donde existen vacíos técnicos y criterios jurídicos no unificados, contar con un asesoramiento especializado resulta esencial para minimizar riesgos y garantizar que cada contrato se ajuste al marco legal aplicable.
¿Es exigible el NRA para comercializar apartamentos turísticos en plataformas de alquiler online?
La entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, junto con la creación del Registro Único de Arrendamientos (NRA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, ha introducido nuevas obligaciones para quienes comercializan alojamientos de corta duración en plataformas de alquiler online.
Sin embargo, la aplicación práctica de esta normativa sigue generando dudas en determinados supuestos. Uno de los más debatidos es si los apartamentos turísticos están obligados a obtener el Número de Registro de Alquiler (NRA) para poder anunciarse en plataformas digitales.
La obligación general de obtener el NRA
Desde el 1 de julio, quienes pretendan comercializar un servicio de alojamiento de corta duración a través de plataformas online deben obtener previamente el correspondiente Número de Registro de Alquiler (NRA).
Esta obligación deriva del Real Decreto 1312/2024, que desarrolla el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y regula el intercambio de información entre plataformas y administraciones públicas.
El objetivo de la norma es reforzar el control sobre determinadas modalidades de alojamiento temporal y mejorar la transparencia del mercado.
¿También afecta a los apartamentos turísticos?
Aquí es donde surge la principal controversia.
La obligación resulta clara para los arrendadores de viviendas destinadas a uso turístico (VUT) y para los arrendamientos por temporada regulados en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Sin embargo, el propio Real Decreto excluye determinadas modalidades de alojamiento turístico, como:
- Hoteles.
- Hostales.
- Albergues.
- Campings.
- Otros establecimientos regulados por normativa turística específica.
La duda aparece respecto a los apartamentos turísticos, que, aunque constituyen una modalidad de alojamiento turístico, cuentan con una regulación sectorial distinta de la aplicable a las viviendas de uso turístico.
Una interpretación que no es uniforme
La cuestión ha sido objeto de reuniones entre el Ministerio de Vivienda y diversas comunidades autónomas para intentar unificar criterios.
Como resultado, algunas comunidades —entre ellas Cataluña, País Vasco y Asturias— habrían considerado que los apartamentos turísticos quedarían excluidos de esta obligación al tratarse de una modalidad alojativa comprendida dentro de las exclusiones previstas en el Real Decreto.
Sin embargo, otras comunidades autónomas no han fijado todavía una posición clara, lo que está generando una importante inseguridad jurídica para los operadores del sector.
Esta falta de un criterio uniforme provoca que empresas y propietarios se enfrenten a escenarios distintos dependiendo del territorio en el que desarrollen su actividad.
¿Qué interpretación parece más coherente?
Desde una interpretación sistemática de la norma, existen argumentos para sostener que no debería exigirse el NRA a los apartamentos turísticos.
El propio preámbulo del Real Decreto pone de manifiesto que la finalidad de la regulación es controlar el mercado de viviendas destinadas al alquiler de corta duración que puedan abandonar el mercado residencial permanente.
Los apartamentos turísticos, por el contrario, forman parte de una modalidad específica de alojamiento turístico y no constituyen viviendas destinadas al mercado residencial tradicional, por lo que su inclusión dentro del ámbito de aplicación del registro resulta discutible.
La necesidad de una mayor seguridad jurídica
Mientras no exista un criterio interpretativo uniforme o una aclaración normativa expresa, la exigibilidad del NRA para los apartamentos turísticos continuará siendo una cuestión abierta.
Esta incertidumbre afecta tanto a propietarios como a gestores y empresas del sector, que necesitan conocer con claridad cuáles son sus obligaciones para evitar posibles incumplimientos y sanciones.
En un contexto de cambios regulatorios constantes, resulta especialmente recomendable analizar cada caso de forma individualizada y atender tanto a la normativa estatal como a los criterios que puedan adoptar las distintas comunidades autónomas.