La condición de promotora de la comunidad de propietarios en obras de rehabilitación
Como es sabido, la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) prevé la obligación legal de la promotora de responder solidariamente con los demás agentes que intervienen en el proceso de edificación (constructor, arquitecto, etc.) de los daños materiales ocasionados en el edificio (art. 17), por los plazos legales que marca dicha normativa legal en protección del adquirente –entre 1 y 10 años en función de la entidad o gravedad del vicio constructivo–; todo ello sin perjuicio de las responsabilidades contractuales en que pueda incurrir.
Para garantizar el cumplimiento de esta obligación legal y siempre y cuando el destino principal de la edificación sea el de vivienda, se exige al promotor que contrate un seguro de daños materiales por un plazo de diez años para responder de vicios o defectos estructurales (art. 19 y DA 2ª de la LOE).
Estas obligaciones y responsabilidades legales son aplicables tanto si se trata de una edificación de obra nueva como cuando se trate de una obra de rehabilitación del edificio (art. 2 de la LOE).
Ahora bien, conviene tener en cuenta que la figura del promotor no solamente la ostenta el tradicional promotor-vendedor, empresario con ánimo de lucro o como beneficiario económico del negocio constructivo que actúa en interés propio, siendo el promotor, a efectos de la LOE, un concepto mucho más amplio que abarca “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título” (art. 9.1 de la LOE). Es más, la propia ley reconoce que la figura de promotor la puede ostentar la comunidad de propietarios: “la responsabilidad del promotor que se establece en esta ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas” (art. 17.4 de la LOE). Así lo ha confirmado el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) en Sentencia nº 1279/2007, de 13 de diciembre, al declarar que “la comunidad de propietarios demandante es la que realmente podría entrar en el concepto de promotor al que se refiere la jurisprudencia, pues sus integrantes sí han obtenido un beneficio patrimonial demostrable”.
De conformidad con todo lo anterior, podemos concluir que la comunidad de propietarios, cuando ejecute obras de rehabilitación del edificio, ostenta la condición de promotora, en tanto que es quien promueve dichas obras y, por tanto, está sujeta a las obligaciones y responsabilidades legales mencionadas para con sus comuneros, debiendo responder solidariamente con el resto de agentes de la edificación por los vicios o defectos constructivos causados y debiendo suscribir los correspondientes seguros de daños.
Obligaciones y responsabilidades de los agentes de la edificación en obras comunitarias: lo que todo promotor debe conocer
Las obras en comunidades de propietarios implican la participación de distintos profesionales, cada uno con funciones y responsabilidades claramente definidas por la legislación. Sin embargo, no siempre se conoce el alcance de las obligaciones que asume cada agente ni las consecuencias que pueden derivarse de su incumplimiento.
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) establece el marco jurídico que regula la intervención de todos los agentes que participan en el proceso constructivo, delimitando tanto sus funciones como su régimen de responsabilidad.
¿Quiénes son los agentes de la edificación?
La LOE considera agentes de la edificación a todas las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de construcción. Entre los principales destacan:
- El promotor.
- El proyectista.
- El constructor.
- El director de obra.
- El director de la ejecución de la obra.
Cada uno desempeña un papel esencial para garantizar que la obra se ejecute conforme a la normativa técnica y a las condiciones pactadas.
El promotor: una figura con importantes obligaciones
El promotor no solo impulsa y financia la obra, sino que también asume una serie de obligaciones legales durante todo el proceso.
Entre las más relevantes se encuentran:
- Tener un derecho que le habilite para construir sobre el terreno.
- Aportar la documentación técnica y administrativa necesaria.
- Obtener las licencias y autorizaciones exigidas por la normativa.
- Formalizar el acta de recepción de la obra una vez finalizados los trabajos.
Estas obligaciones resultan especialmente relevantes en actuaciones realizadas en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, donde una correcta planificación evita numerosos conflictos posteriores.
Otras responsabilidades del promotor
La responsabilidad del promotor no finaliza con el inicio de las obras.
También debe:
- Contratar los seguros obligatorios previstos por la legislación.
- Garantizar que la vivienda o el edificio entregue las condiciones de calidad exigidas.
- Entregar toda la documentación final de la obra.
- Cumplir con el deber de información frente a propietarios y adquirentes.
El correcto cumplimiento de estas obligaciones contribuye a dotar de mayor seguridad jurídica tanto a la comunidad como a los futuros usuarios del inmueble.
La obligación de garantizar la calidad de la obra
Uno de los aspectos más importantes del régimen establecido por la LOE es el relativo a las garantías frente a los defectos constructivos.
El promotor responde durante distintos plazos en función de la naturaleza del daño:
- Un año por los defectos de terminación o acabado.
- Tres años por los daños que afecten a la habitabilidad del edificio.
- Diez años por los daños estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del inmueble.
Estas garantías constituyen uno de los pilares fundamentales de la protección de propietarios y usuarios.
¿Qué ocurre si se incumplen estas obligaciones?
El incumplimiento de las obligaciones previstas en la LOE puede generar importantes consecuencias jurídicas.
Dependiendo del caso, el promotor puede afrontar:
- Responsabilidad civil por los daños ocasionados.
- Responsabilidad administrativa por infracciones de la normativa aplicable.
- Responsabilidad penal cuando concurran conductas constitutivas de delito.
Además, determinadas actuaciones pueden dar lugar a reclamaciones por parte de comunidades de propietarios, adquirentes o terceros perjudicados.
La importancia del asesoramiento especializado
Las obras en edificios y comunidades de propietarios requieren una adecuada coordinación técnica y jurídica desde su planificación hasta la recepción definitiva.
Conocer las obligaciones de cada agente de la edificación permite reducir riesgos, prevenir conflictos y garantizar que todo el proceso constructivo se desarrolle conforme a la legislación vigente.
Un correcto asesoramiento legal desde las primeras fases del proyecto resulta clave para proteger tanto al promotor como al resto de profesionales que intervienen en la obra y evitar futuras responsabilidades.