La entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, junto con la creación del Registro Único de Arrendamientos (NRA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, ha introducido nuevas obligaciones para quienes comercializan alojamientos de corta duración en plataformas de alquiler online.
Sin embargo, la aplicación práctica de esta normativa sigue generando dudas en determinados supuestos. Uno de los más debatidos es si los apartamentos turísticos están obligados a obtener el Número de Registro de Alquiler (NRA) para poder anunciarse en plataformas digitales.
La obligación general de obtener el NRA
Desde el 1 de julio, quienes pretendan comercializar un servicio de alojamiento de corta duración a través de plataformas online deben obtener previamente el correspondiente Número de Registro de Alquiler (NRA).
Esta obligación deriva del Real Decreto 1312/2024, que desarrolla el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y regula el intercambio de información entre plataformas y administraciones públicas.
El objetivo de la norma es reforzar el control sobre determinadas modalidades de alojamiento temporal y mejorar la transparencia del mercado.
¿También afecta a los apartamentos turísticos?
Aquí es donde surge la principal controversia.
La obligación resulta clara para los arrendadores de viviendas destinadas a uso turístico (VUT) y para los arrendamientos por temporada regulados en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Sin embargo, el propio Real Decreto excluye determinadas modalidades de alojamiento turístico, como:
- Hoteles.
- Hostales.
- Albergues.
- Campings.
- Otros establecimientos regulados por normativa turística específica.
La duda aparece respecto a los apartamentos turísticos, que, aunque constituyen una modalidad de alojamiento turístico, cuentan con una regulación sectorial distinta de la aplicable a las viviendas de uso turístico.
Una interpretación que no es uniforme
La cuestión ha sido objeto de reuniones entre el Ministerio de Vivienda y diversas comunidades autónomas para intentar unificar criterios.
Como resultado, algunas comunidades —entre ellas Cataluña, País Vasco y Asturias— habrían considerado que los apartamentos turísticos quedarían excluidos de esta obligación al tratarse de una modalidad alojativa comprendida dentro de las exclusiones previstas en el Real Decreto.
Sin embargo, otras comunidades autónomas no han fijado todavía una posición clara, lo que está generando una importante inseguridad jurídica para los operadores del sector.
Esta falta de un criterio uniforme provoca que empresas y propietarios se enfrenten a escenarios distintos dependiendo del territorio en el que desarrollen su actividad.
¿Qué interpretación parece más coherente?
Desde una interpretación sistemática de la norma, existen argumentos para sostener que no debería exigirse el NRA a los apartamentos turísticos.
El propio preámbulo del Real Decreto pone de manifiesto que la finalidad de la regulación es controlar el mercado de viviendas destinadas al alquiler de corta duración que puedan abandonar el mercado residencial permanente.
Los apartamentos turísticos, por el contrario, forman parte de una modalidad específica de alojamiento turístico y no constituyen viviendas destinadas al mercado residencial tradicional, por lo que su inclusión dentro del ámbito de aplicación del registro resulta discutible.
La necesidad de una mayor seguridad jurídica
Mientras no exista un criterio interpretativo uniforme o una aclaración normativa expresa, la exigibilidad del NRA para los apartamentos turísticos continuará siendo una cuestión abierta.
Esta incertidumbre afecta tanto a propietarios como a gestores y empresas del sector, que necesitan conocer con claridad cuáles son sus obligaciones para evitar posibles incumplimientos y sanciones.
En un contexto de cambios regulatorios constantes, resulta especialmente recomendable analizar cada caso de forma individualizada y atender tanto a la normativa estatal como a los criterios que puedan adoptar las distintas comunidades autónomas.
