I. Planteamiento
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, articula tres mecanismos procesales principales, aunque entre sí relacionados, dirigidos a la protección del demandado vulnerable en los procesos de desahucio y en los procesos ejecutivos posteriores: dos de ellos, regulados en el art. 2, consisten en sendos regímenes de suspensión del procedimiento y del lanzamiento, diferenciados en función de la naturaleza del demandante; el tercero, regulado en el nuevo art. 22.6 de la LEC, introducido por el art. 5.Dos del propio real decreto-ley, consiste en una enervación extraordinaria de la acción de desahucio por falta de pago, a cargo de la Administración pública competente en materia de vivienda. A ellos se añade el incidente de suspensión del lanzamiento en el marco de la ejecución hipotecaria previsto en el art. 1.5, para determinados supuestos de adquisición o adjudicación de la vivienda habitual de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Ya hemos tenido ocasión de advertir, con ocasión de las sucesivas reformas procesales habidas en esta materia desde 2019, que nos encontramos inmersos en un proceso de fragmentación del derecho procesal, fruto de una inflación normativa en materia de vivienda, que ha ido superponiendo distintos incidentes de suspensión por vulnerabilidad del demandado sin la necesaria sistematización desde 2020, generando una concurrencia de normas aplicables de difícil articulación práctica (entre otros, los Reales Decretos-leyes 11/2020, de 31 de marzo; 37/2020, de 22 de diciembre; 21/2021, de 26 de octubre; 11/2022, de 25 de junio; 1/2025, de 28 de enero; y 2/2026, de 3 de febrero). El Real Decreto-ley 29/2026 no es ajeno a esta dinámica, sino que añade un nuevo estrato normativo a los ya existentes.
II. El nuevo incidente de suspensión de los desahucios de personas vulnerables hasta 31 de diciembre de 2030
- Demandante adquirente de inmuebles o carteras de créditos hipotecarios a bajo precio
El art. 2.1 del RDL 29/2026 establece la suspensión de los procesos de desahucio y de los lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando concurran dos requisitos cumulativos: (i) que la parte demandante sea una entidad dedicada a la adquisición de inmuebles o de carteras de créditos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, con la finalidad de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales, y (ii) que la parte demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y/o social y carezca de alternativa habitacional.
Quedan excluidos los entes públicos territoriales y los organismos y empresas del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible.
Se trata de un régimen de suspensión del procedimiento sin compensación para el demandante, que responde a la lógica, explícita en el propio real decreto-ley, de no proteger patrimonialmente a quienes han adquirido el inmueble o el crédito precisamente a un precio inferior al de mercado, en operaciones de carácter especulativo, de manera que el riesgo derivado de la suspensión del desahucio se considera ya internalizado en el precio de adquisición.
La vulnerabilidad del demandado puede acreditarse mediante informe de los servicios sociales o mediante la aplicación de los criterios del art. 441.7 LEC; el informe no es, por tanto, su única vía de prueba.
La aplicación de este régimen exige acreditar por parte del demandado que la parte actora tiene la condición de adquirente de inmuebles o carteras de créditos hipotecarios a bajo precio. A estos efectos, entendemos que estamos ante un nuevo concepto jurídico que no debe confundirse ni equipararse al concepto legal de gran tenedor de viviendas (art. 3, letra k), de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) ni al de fondo de inversión (art. 3.1 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva). Como advierte Lucía del Saz al analizar el ámbito subjetivo del art. 1.1 del RDL 29/2026, la norma no remite a una categoría estatutaria de fondo de inversión, sino a la actividad efectivamente desarrollada, sin precisar el volumen de negocio, los criterios de habitualidad ni el descuento que permite considerar el precio claramente inferior al valor de tasación. Esta dificultad se proyecta también sobre el art. 2.1, que añade un elemento finalista: la adquisición debe perseguir eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar la rentabilidad en los términos que describe el precepto. No se trata, por tanto, de una condición que se corresponda con un determinado objeto social inscrito en el Registro Mercantil: la previsión estatutaria de adquirir, gestionar o vender inmuebles no demuestra por sí sola esa operativa ni su finalidad, del mismo modo que la ausencia de una mención expresa a la adquisición con descuento no excluye que la entidad la desarrolle efectivamente.
A nuestro juicio, corresponde en todo caso al demandado que solicita la suspensión del art. 2.1 alegar y acreditar los hechos que permiten subsumir a la entidad demandante en esta categoría, y no únicamente su propia vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional. Esa carga alcanza a la actividad adquisitiva relevante, a la relación entre el precio satisfecho y el valor de tasación de mercado y a los hechos de los que pueda inferirse la finalidad legalmente exigida. La dificultad de acceder a la documentación de operaciones de cartera o de probar una finalidad empresarial no permite presumirla por la sola condición de fondo o de gran tenedor, ni convierte toda compra con descuento en una adquisición especulativa a estos efectos. Ello se entiende sin perjuicio de ponderar la disponibilidad y facilidad probatoria de cada parte, especialmente respecto de la documentación que se encuentre en poder de la actora. No se propone, por tanto, imponer al demandado una prueba imposible, sino exigir una base fáctica suficiente, susceptible de contradicción, que permita una calificación judicial individualizada y motivada.
- Resto de demandantes
El art. 2.2 del Real Decreto-ley 29/2026 establece un segundo régimen de suspensión de desahucios y lanzamientos, aplicable cuando el demandante no sea un adquirente de inmuebles o carteras de créditos hipotecarios a bajo precio, también hasta el 31 de diciembre de 2030, pero con una duración máxima de tres años, revisable anualmente, a los efectos de determinar si la situación de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional que la motivó subsiste.
Al igual que en el caso del art. 2.1, la vulnerabilidad puede acreditarse mediante informe de los servicios sociales o mediante la aplicación de los criterios del art. 441.7 LEC, no siendo pues necesario esperar a obtener el informe de los servicios sociales para solicitar la suspensión.
A diferencia del incidente del art. 2.1, la suspensión del art. 2.2 está sujeta a revisión anual y se alzará cuando desaparezca la vulnerabilidad, se ponga a disposición una alternativa habitacional adecuada y efectiva o la parte demandada la rechace sin causa justificada, previa audiencia de las partes, o transcurra el plazo máximo de los tres años. Además, la norma declara que no procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie, atendidas las circunstancias concurrentes, que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, salvo que se trate de una persona jurídica, o de una persona física que tenga la condición de gran tenedor. Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.
A diferencia del régimen del art. 2.1, esta suspensión incorpora una compensación económica a favor del demandante que sea persona física o persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social. El tribunal debe determinar en el auto la asunción de los gastos por la Administración competente en vivienda. La compensación comprende, como máximo, la renta contractual dejada de percibir, los suministros impagados y las costas procesales a favor del demandante, con exclusión del lucro cesante hipotético y de los daños morales. El retraso en el pago genera los intereses previstos en la legislación aplicable. Ahora bien, ni la suspensión ni la compensación eliminan la obligación del arrendatario de mantenerse al corriente de la renta.
Este segundo régimen responde a una lógica distinta del anterior: se dirige a proteger al demandado vulnerable sin alternativa habitacional frente al resto de demandantes, con los límites y excepciones legalmente previstos, reconociendo compensación a las personas físicas y a las personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social.
El ámbito de la suspensión no coincide necesariamente con el de la compensación: las restantes personas jurídicas no adquieren este derecho por el solo hecho de soportar la paralización. Así pues, la exclusión de una entidad del art. 2.1 no basta, por tanto, para reconocerle automáticamente compensación al aplicar el art. 2.2.
La referencia a los “procesos de desahucio” no debe interpretarse exclusivamente en clave arrendaticia. La Disposición Transitoria Segunda del RDL 29/2026 contempla que la suspensión afecte a las ejecuciones en curso de los procedimientos del art. 441.5 LEC, que remite a los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del art. 250.1: quedan comprendidos, por tanto, supuestos de recuperación posesoria frente a ocupantes sin título, siempre dentro de su concreto ámbito legal y antes del lanzamiento efectivo.
Ahora bien, la suspensión del art. 2.2 no será aplicable a los desahucios por falta de pago en los que el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme a los criterios del art. 441.7 LEC, pues estos quedan sujetos al mecanismo de enervación extraordinaria del art. 22.6 LEC, introducido por el art. 5.Dos del RDL, respecto del cual el art. 2.2 se configura como subsidiario, y que analizaremos más adelante. En cambio, sí podrá aplicarse a los desahucios por falta de pago cuando concurra una situación de vulnerabilidad social apreciada conforme a los criterios también previstos en el art. 441.7 LEC, sin que se acredite la vulnerabilidad económica que activa la enervación extraordinaria, siempre que se cumplan los restantes presupuestos de la suspensión. Todo ello se entiende sin perjuicio del régimen específico del art. 2.1 cuando la entidad demandante esté comprendida en su ámbito.
III. El incidente de suspensión del art. 441.5 de la LEC y su compatibilidad con los nuevos mecanismos
Los arts. 441.5, 6 y 7 LEC regulan un incidente de suspensión distinto de los mecanismos anteriormente analizados, dirigido a permitir la adopción de medidas públicas de protección ante la vulnerabilidad de la parte demandada.
Se aplica en los procedimientos de recuperación posesoria de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del art. 250.1 LEC, siempre que el inmueble constituya su vivienda habitual. Su aplicación no depende de que el demandante sea gran tenedor o adquirente de inmuebles o carteras de créditos hipotecarios a bajo precio: lo determinante es la concurrencia de la situación de vulnerabilidad (económica y/o social) apreciada mediante una valoración judicial ponderada del caso.
El trámite comienza con la información a la parte demandada sobre los servicios públicos a los que puede acudir y con la comunicación judicial de oficio a las Administraciones autonómicas y locales competentes, para que verifiquen su posible vulnerabilidad y propongan medidas de atención inmediata, alternativas de vivienda y ayudas. Si confirman la vulnerabilidad, deben comunicarlo al órgano judicial en el plazo máximo de diez días. Recibida la comunicación o transcurrido el plazo, el LAJ da traslado a las partes por cinco días y, si la inmediatez de las fechas lo exige, suspende la vista o el lanzamiento. Tras las alegaciones, corresponde al tribunal decidir mediante auto si procede suspender el proceso para que se adopten las medidas propuestas.
La suspensión no deriva automáticamente de la invocación de vulnerabilidad. El art. 441.7 exige una valoración ponderada y proporcional, atendiendo también a la posible vulnerabilidad de la parte actora y a las demás circunstancias acreditadas. Para apreciar la vulnerabilidad económica, el tribunal puede considerar que la renta, en el desahucio por impago, más los suministros supere el treinta por ciento de los ingresos familiares y que estos no alcancen tres veces el IPREM mensual, con los incrementos por hijos, mayores de sesenta y cinco años o personas dependientes a cargo y el umbral especial de cinco veces el IPREM en los supuestos de discapacidad, dependencia o enfermedad previstos en el precepto. Para apreciar la vulnerabilidad social puede considerar la presencia de personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad en la vivienda.
La duración máxima de la suspensión es de 2 meses si el demandante es persona física y de 4 meses si es persona jurídica. Adoptadas las medidas administrativas o transcurrido el plazo máximo, la suspensión se alza automáticamente y continúa el procedimiento.
Este incidente es compatible con los mecanismos del RDL 29/2026, sin que sus presupuestos ni sus efectos deban confundirse. El art. 2.1 admite expresamente la suspensión haya existido o no una suspensión previa conforme al art. 441.5 LEC, y la Disposición Transitoria Segunda permite solicitar las medidas del art. 2 en las ejecuciones comprendidas en su ámbito aunque el trámite de vulnerabilidad ya se hubiera resuelto o se hubiera agotado el plazo del art. 441.6. Asimismo, la previa aplicación de este incidente no impide la intervención extraordinaria del nuevo art. 22.6 LEC cuando concurran sus requisitos. Cabe, pues, su aplicación sucesiva, pero cada mecanismo conserva sus propios presupuestos, duración y efectos.
En las ejecuciones comprendidas en el ámbito de la disposición transitoria segunda, la solicitud de suspensión del art. 2 debe presentarse antes del lanzamiento efectivo y acompañarse de la documentación necesaria que no conste ya en autos. Presentada en esos términos, el LAJ suspende provisionalmente el lanzamiento hasta que el tribunal resuelva. La posibilidad de instar el mecanismo en una fase avanzada de la ejecución obliga a diferenciar esa paralización inicial de la posterior decisión motivada sobre sus presupuestos: la primera no prejuzga el derecho a mantener la suspensión ni convierte en acreditadas las circunstancias alegadas.
El control de las decisiones sobre estos mecanismos exige, además, precisar el régimen de recursos. Ante la ausencia de una regulación específica, el art. 455 LEC delimita las resoluciones apelables y el art. 561.4 contempla la apelación del auto que resuelve la oposición a la ejecución, pero ninguno permite afirmar que cualquier auto de suspensión sea recurrible de ese modo.
En la segunda parte de este análisis: la enervación extraordinaria a cargo de la Administración, la ejecución de la compensación y de las rentas frente a la Administración y las modificaciones con incidencia en las ejecuciones hipotecarias.
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